전세 특약 8개 문구 그대로 + 집주인한테 받을 서류 2개 + 보증보험 되는 집 계산법

전세 계약서의 특약 칸은 비어 있어도 계약이 되지만, 비어 있으면 내 보증금을 지켜 주는 장치도 없어요. 이 글에는 법무부 표준계약서·HUG(주택도시보증공사)·서울시 자료와 법 조문을 직접 확인해서 세 가지를 정리했어요.

목차

1. 30초 요약
2. 왜 특약이 필요해요? (그 하루의 빈틈)
3. 계약서에 그대로 옮겨 쓰는 특약 8개
4. 집주인한테 꼭 받아야 할 서류 2개
5. 나보다 먼저 들어온 세입자 보증금 확인하는 법
6. 보증보험 되는 집인지 계산하는 법
7. 집주인이 넣자고 하면 거절해야 할 특약 1개
8. 계약 날부터 입주까지 순서
9. 흔한 오해 2개
10. 원문 자료

1. 30초 요약

항목	내용
왜	전입신고를 해도 보호(대항력)는 다음 날 0시부터. 그 사이 집주인이 대출(근저당)을 받으면 그 대출이 내 보증금보다 앞서요
꼭 넣을 특약	① 전입 다음 날까지 근저당 금지 ② 어기면 해제·손해배상 (둘 다 법무부 표준계약서 문장)
꼭 받을 서류	① 확정일자 현황(먼저 들어온 세입자 보증금) ② 국세·지방세 납세증명서 — 집주인이 계약할 때 보여줘야 해요 (주택임대차보호법 제3조의7)
보증보험	보증금 + 집에 먼저 잡힌 빚 ≤ 주택가격 × 90% 등 조건
거절할 특약	"보증금 반환채권 양도·담보 금지" — 이게 있으면 HUG 보증 가입이 막혀요

2. 왜 특약이 필요해요? (그 하루의 빈틈)

주택임대차보호법 제3조 제1항은 세입자가 집에 들어가 살면서(인도) 전입신고(주민등록)를 마치면 "그 다음 날부터" 제3자에게도 권리를 주장할 수 있다고 정해 두었어요. HUG 안심전세포털도 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 생긴다고 안내해요.

반대로 집주인이 은행 대출을 받으면서 잡는 근저당은 등기를 접수한 날 바로 효력이 생겨요. 그래서 내가 이사 들어간 날 집주인이 대출을 받으면, 그 대출이 내 보증금보다 순서가 앞서게 돼요. HUG는 "전세계약 당일 임대인 변경 및 주택담보대출 실행" 사례로 이 위험을 따로 안내하고 있어요.

이 하루를 막는 게 아래 특약 1번이에요.

3. 계약서에 그대로 옮겨 쓰는 특약 8개

1번과 2번은 법무부 「주택임대차 표준계약서」(2022년 수정)에 실린 문장 그대로예요. 3~8번은 HUG·서울시 자료가 "이런 특약을 넣으세요"라고 권하는 내용을 돈집사가 계약서용 문장으로 다듬은 예시예요. 계약 상황에 맞게 날짜·금액을 채우고, 중개사와 함께 확인하세요.

① 전입 다음 날까지 근저당 금지 (표준계약서 원문)

"주택을 인도받은 임차인은 ___년 __월 __일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다."

② 1번을 어기면 해제·손해배상 (표준계약서 원문)

"임대인이 위 특약에 위반하여 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상하여야 한다."

③ 계약일 다음 날까지 집주인 변경·대출 금지 (예시 · HUG 안내 취지)

"임대인은 계약 체결일 다음날까지 임차주택의 소유권 이전(매매 등) 및 근저당권 설정 등 일체의 권리 변동을 하지 않는다."

HUG는 전입신고 당일 집주인이 바뀌고, 새 집주인이 대출을 받은 뒤 잠적해 집이 경매로 넘어간 실제 사례를 들며 이 특약을 넣으라고 안내해요.

④ 잔금일까지 등기부 상태 그대로 (예시 · 서울시·생활법령 취지)

"임대인은 계약 당시의 등기사항증명서상 권리관계를 잔금 지급일(확정일자 신고일)까지 유지하며, 그 전에 근저당 등 제한물권을 설정하거나 압류·가압류 등이 된 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금을 반환하고 중개보수 등 손해를 배상한다."

⑤ 먼저 잡힌 대출을 갚기로 했다면 (예시 · HUG 예시 2 취지)

"임대인은 잔금 지급일까지 ○○은행 근저당권(채권최고액 ____원)을 말소하며, 이를 이행하지 않으면 본 계약은 무효로 하고 임대인은 받은 금액 전부를 즉시 반환한다."

"계약하면 빚 갚을게요"라는 말만 믿지 말고, 안 지키면 계약이 무효라는 내용까지 꼭 써야 해요.

⑥ 보증보험 가입이 안 되면 (예시 · HUG 예시 3·서울시 취지)

"임차인의 귀책사유 없이 임대인 또는 임차주택의 사유로 전세보증금반환보증 가입이 불가한 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금 등 받은 금액 전부를 즉시 반환한다."

⑦ 전세대출이 안 나오면 (예시 · 서울시 취지)

"임대인 또는 임차주택의 권리관계 등의 사유로 임차인의 전세자금대출이 불가한 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금을 즉시 반환한다."

대출이 안 나와 잔금을 못 내면 계약금을 잃을 수 있어서, 서울시 전·월세 종합지원센터도 이 특약을 권해요.

⑧ 입주 전 수리 약속 (표준계약서 제3조 + HUG 예시 1)

표준계약서에는 "수리 필요 시설"과 "약정한 수리 완료 시기까지 미 수리한 경우 수리비를 보증금 또는 차임에서 공제" 체크칸이 있어요. 말로 약속한 수리는 이렇게 적으세요.

"임대인은 ____년 __월 __일까지 (곰팡이 제거·도배 등)을 완료하며, 완료하지 않은 경우 임차인이 수리하고 그 비용을 보증금(또는 월세)에서 공제한다."

4. 집주인한테 꼭 받아야 할 서류 2개

2023년 4월에 생긴 주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무)은 "임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다"고 정해요.

서류	뭘 알 수 있나	대신할 수 있는 방법
① 확정일자 현황 (그 집의 확정일자 부여일, 월세·보증금 정보)	나보다 먼저 들어온 세입자들이 보증금을 얼마나 맡겨 두었는지	집주인이 계약 전에 내가 직접 떼 보도록 동의해 주면 대신할 수 있어요
② 국세·지방세 납세증명서	집주인이 세금을 밀렸는지 (밀린 세금은 내 보증금보다 먼저 가져갈 수 있어요)	집주인이 계약 전에 미납국세·체납액·미납지방세 열람에 동의하면 대신할 수 있어요

"서류 보여 주세요"라고 하기 어렵다면 "법에 집주인이 보여주게 돼 있대요"라고 말하면 돼요.

5. 나보다 먼저 들어온 세입자 보증금 확인하는 법

다가구·다세대처럼 여러 세대가 사는 집은, 경매로 넘어가면 먼저 들어온 세입자들이 먼저 돈을 받아 가요. 그래서 "집값 − 은행 대출 − 먼저 들어온 세입자 보증금"이 내 보증금보다 커야 안전해요.

• 계약 전: 집주인의 동의를 받아 주택이 있는 곳의 주민센터(읍·면사무소), 시·군·구 출장소, 지방법원·등기소에 확정일자 정보(확정일자 부여일, 월세·보증금, 임대차기간)를 요청할 수 있어요 (주택임대차보호법 제3조의6 제4항).
• 계약 후: 이해관계인이 되면 직접 요청할 수 있어요 (같은 조 제3항).

6. 보증보험 되는 집인지 계산하는 법

HUG 전세보증금반환보증 가입 조건 중 꼭 볼 것 (HUG 상품개요 기준):

조건	내용
빚 비율	전세보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격 × 90%
먼저 잡힌 빚	선순위 채권(은행 근저당 등)이 주택가격 × 90%의 60% 이내일 것
보증금 상한	수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하
계약	공인중개사를 통해 쓴 계약서, 계약기간 1년 이상
특약	보증금 반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 없을 것

계산 예시 (숫자는 예시예요): HUG가 매긴 주택가격이 2억 원이고 은행 근저당이 5천만 원 잡혀 있다면, 2억 × 90% = 1억 8천만 원에서 5천만 원을 빼서 보증금 1억 3천만 원까지가 기준이에요. 근저당 5천만 원은 1억 8천만 원의 60%(1억 800만 원)보다 적어서 이 조건도 통과예요.

주택가격을 어떻게 매기는지는 집 종류마다 달라서, 계약 전 HUG 안심전세 앱이나 상담(1566-9009)으로 꼭 확인하세요.

7. 집주인이 넣자고 하면 거절해야 할 특약 1개

"임차인은 보증금 반환채권을 양도하거나 담보로 제공할 수 없다" 같은 문장이에요. HUG 보증 가입 조건에 "전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것"이 있어서, 이 한 줄이 있으면 보증보험에 못 들어요.

8. 계약 날부터 입주까지 순서

1. 계약 전: 등기부등본 확인 (등기부에서 피해야 할 단어는 → https://mongb.tistory.com/64), 서류 2개 받기, 보증보험 계산
2. 계약 날: 특약 ①②(+ 필요한 ③~⑧) 넣고 도장
3. 잔금 날 아침: 등기부등본을 한 번 더 떼서 계약 때와 같은지 확인
4. 이사 당일: 전입신고 + 확정일자 (보호는 다음 날 0시부터)
5. 바로 이어서: 전세보증보험 가입

전세대출을 끼고 계약한다면 은행에 낼 서류 13개와 이삿날 체크리스트는 → https://mongb.tistory.com/63

9. 흔한 오해 2개

"전입신고하면 그날부터 보호받는다" → 아니에요. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 "그 다음 날부터"예요. 그래서 특약 ①이 필요해요.

"집주인 동의 없으면 세금 체납은 못 본다" → 보증금이 1천만 원을 넘는 세입자는 계약을 한 뒤부터 임대차가 시작되는 날까지 집주인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있어요 (국세징수법 제109조 제2항·시행령 제97조). 동의가 필요한 건 계약 전과 입주 후예요.

10. 원문 자료

자료	주소
법무부 주택임대차 표준계약서 (2022 수정)	https://www.moj.go.kr/bbs/moj/118/564974/artclView.do
HUG 안심전세포털 – 특약사항 작성	https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s03/s030206.jsp
HUG 안심전세포털 – 계약 당일 임대인 변경·대출	https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s02/s020501.jsp
HUG 전세보증금반환보증 상품개요	https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp
찾기쉬운 생활법령 – 임대차계약서 작성	https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=2
국가법령정보센터 – 주택임대차보호법	https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법

이 글의 기준: 2026년 10월 3일 각 기관 자료와 현행 법령(주택임대차보호법 2026.1.2 시행). 3~8번 특약 문장은 공식 자료의 취지를 바탕으로 만든 예시이고 법률 자문이 아니에요. 큰 금액 계약이라면 계약 전에 대한법률구조공단(132)이나 HUG 상담을 함께 받아 보세요.