전세대출 서류 13개·계약서 특약·이삿날 체크리스트 + 반환보증 보증료 최대 40만 원 돌려받기 (청년 버팀목 2편)
청년 버팀목 전세대출 2편이에요. 1편에서는 조건·금리·HUG 되는 집 계산법·신청 순서를 정리했고, 이번 편은 실제로 계약하고 대출받고 이사할 때 필요한 것들이에요. 2024년에 제가 직접 겪은 내용을 2026년 9월 기준으로 다시 확인했어요.
- 1편 (조건·금리·신청 순서) → https://mongb.tistory.com/62
인스타 돈집사에서 "집사" 댓글 남기고 오셨다면, 약속드린 세 가지는 이 순서로 있어요.
- 계약서 특약 문구 → "1. 계약서에 꼭 넣을 특약"
- 서류 13개 체크리스트 → "2. 은행에 낸 서류 13개"
- 이삿날 체크리스트 → "3. 이삿날 체크리스트"
1. 계약서에 꼭 넣을 특약
대출이 안 나오면 계약금을 날릴 수 있어서, 저는 아래 내용을 특약으로 요청했어요. 집주인과 협의해서 문구가 일부 바뀔 수 있어요.
- 전세자금대출: 임차인은 전세대출을 받을 예정이고, 임대인은 전화·우편 수신과 서류 제공에 협조한다. 임대인이나 집의 문제로 대출이 안 나오면 계약을 무효로 하고 계약금을 모두 돌려준다.
- 등기부 권리 변동 금지: 임대인은 잔금일 다음 날까지 등기부등본을 지금 상태로 유지하고, 새 대출(근저당)이나 다른 권리를 설정하지 않는다. 설정하면 계약금의 두 배를 배상하고 계약을 해지한다.
- 수리 의무: 임차인 잘못이 아닌 고장(노후 등)은 임대인이 수리한다.
제 경우 집주인이 1번을 조금 바꿔서, "임차인 사정으로 대출이 안 나오면 계약금은 돌려주지 않는다"는 내용으로 합의했어요.
집주인에게 미리 말해 둘 것: 대출이 실행되기 전에 은행이 집주인에게 채권양도 통지서를 등기로 보내요. 대출이 끝나면 전세금을 은행으로 돌려준다는 데 동의하는 서류라서, 집주인이 직접 받아야 해요. 저는 은행에서 "두 번 이상 못 받으면 대출이 안 나온다"는 말을 들었어요. 꼭 챙겨 달라고 부탁하세요. 저는 집주인이 여러 명이라 모두에게 따로 부탁했어요.
2. 은행에 낸 서류 13개
은행과 상황에 따라 요청 서류가 달라요. 제가 실제로 낸 목록이에요.
| 번호 | 서류 | 메모 | 발급처 |
|---|---|---|---|
| 1 | 신분증 | ||
| 2 | 주민등록등본 | 최근 5년 주소 변경 이력 포함 | 정부24 |
| 3 | 주민등록초본 | 전입·전출 변동 내역 모두 포함 | 정부24 |
| 4 | 임대차계약서 | 확정일자 받은 것 | 부동산 |
| 5 | 주택임대차계약 신고필증 | 부동산거래관리시스템 | |
| 6 | 계약금 영수증 | 보증금의 5% 이상 | 부동산 |
| 7 | 등기사항전부증명서 | 열람용 말고 발급용 | 인터넷등기소 |
| 8 | 건축물대장 | 아파트는 제외 | 정부24 |
| 9 | 임대인 통장 사본 | 부동산 | |
| 10 | 건강보험 자격득실확인서 | 국민건강보험 | |
| 11 | 전년도 소득금액증명원 | 홈택스 | |
| 12 | 가족관계증명서 | 미혼도 제출 | 전자가족관계등록시스템 |
| 13 | 4대보험 가입확인서 | 4대사회보험 정보연계센터 |
계약할 때 집주인에게 납세증명서(세금 완납 확인)도 받아 두었어요.
3. 이삿날 체크리스트
- 아침에 등기부등본 다시 떼 보기. 계약할 때와 같은지 확인해요. 새 근저당, 경매, 임차권등기명령이 생겼다면 멈춰야 해요. 대출은 오전 일찍 실행돼요.
- 잔금 → 잔금 영수증 받기 → 중개수수료는 모든 거래가 끝난 뒤에.
- 전입신고는 무조건 이사 당일에. 신분증과 계약서 사본을 챙겨요 (원본은 은행에 냈어요).
- 다음 날 전입세대확인서와 주민등록등본을 은행에 내요.
- 들어갈 집의 하자는 사진과 영상으로 남겨 두기.
- 가스 연결은 이틀 전쯤 미리 신청하기. 저는 깜빡해서 첫날 찬물로 씻었어요.
- 이사는 가능하면 평일 월~목에 하세요. 문제가 생겨도 바로 해결할 수 있어요.
- 이사 후 리파인에서 집을 방문해 신분증과 집 상태를 확인해요.
- 대출 현황은 기금e든든 앱 마이페이지에서 볼 수 있어요.
4. 반환보증 보증료, 최대 40만 원 돌려받기 (서울)
전세보증금 반환보증에 가입하고 보증료를 냈다면, 그 보증료를 돌려받을 수 있어요. 버팀목을 HUG로 받으면 반환보증도 같이 가입돼서, 보증료를 냈다면 대상인지 꼭 확인해 보세요. 저는 집주인이 등록임대사업자라 이 지원 대상이 아니었고, 대신 집주인에게 보증료를 받았어요 (5번 참고).
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 서울 거주 무주택자 (배우자도 무주택), 서울 안 보증금 3억 원 이하 주택 |
| 소득 | 청년(만 19~39세) 연소득 5천만 원 이하 / 신혼부부(혼인 7년 이내) 부부합산 7.5천만 원 이하 / 그 외 6천만 원 이하 |
| 보험 | 신청일에 효력이 있는 HUG·HF·SGI 전세보증금 반환보증에 가입하고 보증료를 낸 사람 |
| 지원액 | 청년·신혼부부: 낸 보증료 전액, 최대 40만 원 / 그 외: 90%, 최대 40만 원 (2025년 3월 30일까지 가입한 건은 최대 30만 원) |
| 신청 기간 | 상시 신청 (예산이 떨어지면 일찍 마감될 수 있어요) |
| 신청 | 정부24에서 "국토교통부 전세보증금 반환보증 보증료 지원" 검색, 안심전세포털, 또는 구청 방문 |
이런 경우는 대상이 아니에요
- 본인이나 배우자가 집(분양권·입주권 포함)을 가진 경우
- 등록임대사업자의 집에 사는 경우 (아래 설명 참고)
- 회사 숙소처럼 법인이 임차인인 경우
- 서울시 신혼부부 임차보증금 이자지원의 보증료 지원을 이미 받은 경우
- 외국인, 재외국민
구비서류 (2024년 공고 기준, 제가 정리해 둔 목록이에요. 2026년 공고는 신청일 기준 3개월 이내 발급 서류를 받아요)
- 보증료 지원 신청서, 서약서, 본인 명의 통장 사본
- 전세보증금 반환보증 보증서, 보증료 납부 증빙 (HUG·SGI는 보증서에 보증료가 적혀 있어서 따로 안 내도 됐어요)
- 임대차계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록등본, 혼인관계증명서
- 전년도 소득금액증명 (신청일이 7월 1일 전이면 전전년도, 소득이 없으면 '사실증명(신고사실없음)', 기혼자는 배우자 것도)
지금 필요한 서류는 정부24 신청 화면에서 다시 확인하세요.
HUG 보증서 출력하는 법
- HUG 인터넷보증(https://khig.khug.or.kr)에 공동인증서로 로그인해요.
- 가입된 전세보증금액과 보증기간을 확인하고 보증서 출력을 누르면 돼요.
5. 집주인이 등록임대사업자라면? 보증료는 집주인 몫
등기부등본에 민간임대주택 부기등기가 있으면 집주인이 등록임대사업자예요. 부기등기가 없어도 등록된 경우가 있으니 렌트홈(https://www.renthome.go.kr)이나 집주인에게도 확인하세요. 이 경우 위의 보증료 지원 대상이 아니에요. 대신 법으로 집주인이 보증료를 부담하게 되어 있어요.
- 등록임대사업자는 임대보증금 보증에 가입해야 해요 (민간임대주택법 제49조). 이때 보증료는 집주인 75%, 세입자 25%로 나눠 내요 (시행령 제40조).
- 대표적인 예외로, 세입자가 이미 반환보증에 가입했고 집주인이 그 보증료를 세입자에게 전부 지급하면, 집주인은 따로 가입하지 않아도 돼요 (제49조 제7항 제3호).
- 버팀목을 HUG로 받으면 반환보증이 자동으로 같이 가입돼요. 그래서 집주인이 "세입자가 이미 가입했으니 나는 안 내도 되지?"라고 생각하기 쉬운데, 따로 가입하지 않으려면 보증료 전액을 세입자에게 줘야 해요.
제 경우: 집주인과 이 부분으로 한참 이야기했어요. 보증서를 출력해서 집주인에게 전달했고, 집주인이 그걸로 구청에 신고했어요. 보증료는 반환보증료 20~30만 원대에 특약보증료 10만 원 안팎이었어요. 결국 집주인이 보증료를 저에게 지급하는 방식으로 정리했어요. 계약할 때 보증료를 누가 낼지 미리 정해 두면 이런 일을 피할 수 있어요.
바로가기 링크 모음
| 할 일 | 사이트 |
|---|---|
| 등기부등본 발급 | https://www.iros.go.kr |
| HUG 보증서 출력 | https://khig.khug.or.kr |
| 보증료 지원 신청 | https://www.gov.kr (검색: 국토교통부 전세보증금 반환보증 보증료 지원) |
| 서울 보증료 지원 안내 | https://housing.seoul.go.kr/site/main/content/sh01_061030 |
| 민간임대주택법 원문 | https://www.law.go.kr |
이 글의 기준
서울주거포털 '전세보증금 반환보증 보증료 지원' 안내, 민간임대주택에 관한 특별법 제49조와 시행령 제40조를 2026년 9월 27일에 확인해 정리했어요. 서류 목록, 특약, 이삿날 이야기는 2024년 제 실제 경험이라 은행·구청마다 다를 수 있어요. 서울 외 지역은 정부24에서 지역별로 확인하세요. 개인 경험을 정리한 글이며 법률 자문이 아니에요.