등기부등본 보는 법 — 전세·월세 계약 전 표제부·갑구·을구 체크리스트 + 잔금 날 아침 재확인
전세나 월세 계약 전에 꼭 봐야 하는 서류가 등기부등본(등기사항전부증명서)이에요. 어려워 보이지만 세 부분만 보면 돼요. 표제부(집 정보), 갑구(주인), 을구(빚)예요.
저는 2024년에 청년 버팀목으로 전셋집을 구하면서 계약 전에 등기부로 근저당이 없는지 확인했고, 제 이삿날 체크리스트 1번도 "아침에 등기부 다시 떼 보기"였어요. 그때 정리한 순서를 공식 안내와 함께 다시 정리했어요.
인스타 돈집사에서 "집사" 댓글 남기고 오셨다면, 약속드린 세 가지는 이 순서로 있어요.
- 등기부 체크리스트 → "5. 한 장 체크리스트"
- 계약서 특약 문구 → "6. 계약서 특약"
- 이삿날 체크리스트 → 청년 버팀목 2편 https://mongb.tistory.com/63
1. 등기부등본 떼는 법
| 방법 | 수수료 |
|---|---|
| 인터넷등기소(iros.go.kr) 열람 | 700원 |
| 인터넷등기소 발급 | 1,000원 |
| 무인발급기 | 1,000원 |
| 등기소 방문 | 1,200원 |
- 인터넷등기소는 24시간 이용할 수 있고, 모바일로도 볼 수 있어요.
- 계약 전에 확인만 할 거라면 열람(700원)으로 충분해요. 은행 대출 서류로 낼 때는 발급용이 필요해요.
- 꼭 그날 새로 뗀 것을 보세요. 며칠 전 것은 그 사이 바뀌었을 수 있어요.
2. 표제부: 집 정보
- 집의 주소(지번), 건물 이름, 구조, 면적이 적혀 있어요. 아파트·빌라 같은 집합건물은 동·호수도 나와요.
- 계약할 집 주소, 동·호수와 똑같은지 확인해요.
3. 갑구: 진짜 주인이 누구인지
- 소유권에 관한 내용이 적혀 있어요. 지금 주인이 누구인지, 언제 바뀌었는지 볼 수 있어요. 보통 가장 마지막 순위번호의 소유자가 지금 주인이에요.
- 등기부상 소유자와 계약하는 사람이 같은지 확인해요. 소유자가 여러 명이면 모두의 동의(위임장 등)를 확인하세요. 저도 집주인이 4명이라, 못 온 분들은 대표자가 증빙을 갖춰 계약했어요.
- 이런 단어가 있으면 피하는 게 좋아요.
- 압류, 가압류, 가처분: 공식 안내(생활법령)에서 이런 등기가 있는 집은 피하라고 해요.
- 가등기, 경매개시결정: HUG 전세보증도 이런 권리침해가 없어야 가입할 수 있어요.
- 신탁 등기가 있으면 집주인이 아니라 신탁회사가 권리를 가진 집이에요. 신탁원부를 떼서 신탁회사 동의 없이 계약해도 되는지 확인해야 해요. 동의 없이 계약하면 신탁회사에 임대차 권리를 주장하지 못할 수 있어요. 신탁회사가 동의했더라도 보증금을 돌려줄 사람이 누구로 되어 있는지 꼭 확인하세요.
4. 을구: 집에 걸린 빚
- 소유권 말고 다른 권리, 대표적으로 근저당권(집주인 대출)과 전세권이 적혀 있어요.
- 줄이 그어진 항목은 말소된(지워진) 등기예요. 이미 갚아서 지운 근저당은 "○번근저당권설정등기말소"로 따로 적혀요. 말소 표시가 없는 근저당이 지금 남아 있는 빚이에요. 이 근저당으로 은행이 먼저 받아 갈 수 있는 최대 금액이에요. 이자까지 포함해서 보통 실제 대출원금보다 크게 잡혀요.
- 내가 들어오기 전에 이미 있는 근저당은 내 보증금보다 먼저 돌려받아요. 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 받고, 남은 돈에서 내 보증금을 받게 돼요.
- 공식 안내도 "저당권이나 전세권이 많이 설정된 집은 피하라"고 해요.
얼마까지면 괜찮을까?
정부가 정한 "몇 %면 안전" 같은 공식 기준은 없어요. 참고할 만한 숫자는 HUG 전세보증 가입 기준이에요.
| HUG 기준 (아파트·연립·다세대) | 내용 |
|---|---|
| 선순위 채권 | 주택가액의 60% 이내 (주택가액 = 주택가격 × 90%) |
| 전세금 + 선순위 채권 | 주택가격 × 90% 이내 |
단독·다가구는 다른 세입자 보증금까지 합쳐서 따로 계산해요. HUG가 되는 집인지 빠르게 계산하는 법은 청년 버팀목 1편의 "HUG 되는 집 3초 계산법"에 정리해 뒀어요. → https://mongb.tistory.com/62
5. 한 장 체크리스트
| 순서 | 확인할 것 | 어디서 |
|---|---|---|
| 1 | 주소·동·호수가 계약할 집과 같은지 | 표제부 |
| 2 | 소유자 = 계약하는 사람 (여러 명이면 모두) | 갑구 |
| 3 | 압류·가압류·가처분·가등기·경매 없는지 | 갑구 |
| 4 | 신탁 등기 있으면 신탁원부 확인 | 갑구 |
| 5 | 근저당 채권최고액과 내 보증금 합계 | 을구 |
| 6 | 그날 새로 뗀 등기부인지 | 발급 일시 |
| 7 | 잔금 날 아침 다시 떼서 계약 때와 같은지 | 전체 |
6. 잔금 날 아침에 꼭 다시 떼 보세요
- 전입신고와 입주를 마치면 세입자의 권리(대항력)는 다음 날 오전 0시부터 생겨요 (주택임대차보호법 제3조).
- 그래서 잔금 날에 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하면, 그게 내 보증금보다 먼저가 될 수 있어요.
- 공식 안내도 계약할 때 확인하고 잔금 치르기 전에 다시 한 번 확인하라고 해요.
- 제 이삿날 체크리스트 1번도 "이삿날 아침에 인터넷등기소에서 등기부 떼서 계약 때와 똑같은지 확인하기"였어요. 새 근저당이나 압류가 생겼다면 잔금을 멈추고 확인해야 해요.
계약서 특약으로 막아 두기
제가 실제로 요청했던 특약이에요. 집주인과 협의해서 문구는 조금 바뀔 수 있어요.
> 임대인은 잔금지급일 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 포함 다른 대출 설정은 하지 않으며, 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다. 해당 사항이 설정될 경우 임대인의 귀책사유로 계약금의 배액 배상하고 계약을 해지한다.
계약서 특약 3가지 전체와 이삿날 체크리스트는 청년 버팀목 2편에 정리해 뒀어요. → https://mongb.tistory.com/63
바로가기 링크
| 할 일 | 사이트 |
|---|---|
| 등기부등본 열람·발급 | https://www.iros.go.kr |
| 생활법령: 등기부의 확인 | https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=1&cnpClsNo=1 |
| 생활법령: 대항력과 우선변제권 | https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=3&cnpClsNo=1 |
| HUG 전세사기예방센터 | https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s03/s030105.jsp |
이 글의 기준
법제처 찾기쉬운 생활법령정보(주택임대차), 주택임대차보호법 제3조, 정책브리핑(신탁 주택 확인, 2025년 2월 25일), HUG 전세보증금반환보증 안내, 등기사항증명서 수수료규칙을 2026년 9월 27일에 확인해 정리했어요. 60%는 HUG 보증 가입 기준일 뿐 안전을 보장하는 기준은 아니에요. 계약 전 판단이 어렵다면 공인중개사나 HUG에 꼭 확인하세요. 개인 경험을 정리한 글이며 법률 자문이 아니에요.