고덕강일 3단지 토지임대부 반값 아파트 — 2억 8천만 내면 끝일까? 진짜 드는 돈·5년 거주·10년 전매·신청 조건 (11/2~11/6 접수)

SH가 2026년 10월 16일 고덕강일 3단지 토지임대부 분양주택 입주자 모집공고를 냈어요. 서울 강동구 새 아파트를 건물값 2억 8,336만 원부터 살 수 있어서 '반값 아파트'라고 불려요.

그런데 이 집은 건물만 내 것이고 땅은 SH 것이에요. 그래서 건물값 말고도 매달 땅 사용료를 내야 하고, 처음에 드는 돈과 살아야 하는 기간, 팔 때 규칙이 일반 아파트와 많이 달라요. 공고문(136쪽) 원문으로 하나씩 정리했어요.

1. 한눈에 보기

항목	내용
위치	서울 강동구 강일동 174 일원 (고덕강일공공주택지구 3단지)
전체	1,305세대 (49㎡ 590세대 · 59㎡ 715세대)
이번 본청약	713세대 (특별공급 566 · 일반공급 147), 나머지 592세대는 사전청약 당첨자 몫
건물값	49㎡ 2억 8,336만~3억 1,724만 원 · 59㎡ 3억 4,880만~3억 9,050만 원
땅 사용료	49㎡ 월 42만 6천 원 · 59㎡ 월 51만 1,500원
거주의무	최초 입주가능일부터 5년
전매제한	당첨자 발표일부터 10년
접수	특별공급 11/2(월)~11/3(화) · 일반공급 11/4(수)~11/6(금)
당첨자 발표	11/26(목) 16시 이후
입주	2027년 5월 말 예정 (입주기간 2027.5.28~7.26)

2. 토지임대부가 뭐예요?

• 땅은 SH가 계속 가지고, 그 위의 건물만 분양받는 집이에요. 땅값이 빠지니 분양가가 싸요.
• 대신 땅을 빌린 값, 즉 토지임대료를 매달 내요. 땅 임대 기간은 최장 40년이고, 집주인 75% 이상이 원하면 40년 안에서 갱신할 수 있어요.
• 나중에 집을 사는 사람도 이 땅 임대 계약을 그대로 이어받아요(주택법 제78조 4항).

3. 매달 내는 땅 사용료

넓이	월 토지임대료	1년이면
49㎡ (모든 타입 같음)	42만 6천 원	511만 2천 원
59㎡ (모든 타입 같음)	51만 1,500원	613만 8천 원

• 계약하고 2년이 지나면 오를 수 있어요. 강동구 땅값 상승률을 고려해 올리되, 주택임대차보호법 시행령의 증액 한도를 넘지 못해요. 몇 %인지는 공고문에 없어요.
• 최대 60%까지 보증금으로 바꿀 수 있어요. 공고문 예시(전환이율 2.5% 가정)는 아래와 같아요. 실제 전환이율은 계약 전에 확정돼요.
• 49㎡: 보증금 1억 2,200만 원을 더 내면 월 17만 1,830원
• 59㎡: 보증금 1억 4,700만 원을 더 내면 월 20만 5,250원
• 미리 한꺼번에 내도 할인은 없어요.

4. 처음에 드는 돈

항목	49㎡ 가장 싼 집 (49H)	59㎡ 가장 비싼 집 (59B 8~10층)
건물값	2억 8,336만 1천 원	3억 9,050만 원
발코니 확장 (필수)	50만 6천 원	582만 5,600원
취득세 (예상)	약 312만 원	약 430만 원
인지세 (내 몫 절반)	7만 5천 원	7만 5천 원
합계 (등기비 제외)	약 2억 8,707만 원	약 4억 70만 원
매달 땅 사용료	42만 6천 원	51만 1,500원

• 발코니 확장은 선택이 아니에요. 전 세대 확장형으로 지어서 비확장을 고를 수 없어요. 타입마다 50만 6천 원(49H)부터 682만 6,600원(59E)까지예요.
• 취득세는 공고문에 금액이 없어요. 위 금액은 6억 원 이하 주택 세율 1%에 지방교육세 0.1%를 더해 건물값 기준으로 돈집사가 계산한 예상값이에요. 생애 첫 집이면 최대 200만 원까지 줄어들 수 있어요. 정확한 금액은 강동구청 세무과에 확인하세요.
• 등기비(법무사 비용), 국민주택채권, 관리비 예치금도 따로 들지만 공고문에 금액이 없어요. 소유권 등기는 사업 전체가 준공되는 2027년 하반기 이후에 할 수 있어요.
• 중도금이 없어요. 계약금 10%는 2027년 3월 계약 때, 나머지 90%는 입주 때(2027년 5~7월) 한꺼번에 내요. 큰돈이 짧은 기간에 필요하니 미리 준비하세요.
• 잔금은 소득·자산과 상관없이 주택도시기금 전용 대출을 지원할 예정이에요. 최대 5억 원, 집값의 80%까지, 최장 40년, 고정금리 연 1.9~3.0% 수준이에요.

5. 5년은 직접 살아야 하고, 10년은 못 팔아요

• 거주의무 5년: 최초 입주가능일부터 5년은 직접 살아야 해요. 입주가능일부터 90일 안에 들어가지 않으면 계약이 취소돼요. 어기면 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금이에요.
• 전매제한 10년: 당첨자 발표일부터 10년 동안은 마음대로 팔 수 없어요. 지금 기준으로는 부부 공동명의로 바꾸는 것도 안 돼요.
• 10년 안에 나가야 하면 SH에 매입을 신청해야 해요. SH가 주는 돈은 이래요.
• 5년 거주 전: 낸 돈 + 1년 만기 정기예금 평균 이자
• 5년 거주 후 ~ 10년 전: 감정가에서 낸 돈을 뺀 금액의 70% + 낸 돈
• 10년이 지나면 개인에게 팔 수 있어요. 다만 사는 사람도 땅 사용료 계약을 이어받아 매달 내야 해요.

솔직한 의견

10년 뒤에 팔 수 있다고 해도, 매달 40만~50만 원대 땅 사용료를 내면서 이 집을 비싸게 사 줄 사람이 얼마나 있을지는 의문이에요. 그래서 이 집은 시세 차익을 노리는 집이 아니라, 강동에서 10년 이상 눌러살 사람에게 맞는 집이라고 생각해요. (돈집사 개인 의견)

6. 누가 신청할 수 있어요?

공통 조건

조건	내용
사는 곳	공고일(2026.10.16) 기준 서울·인천·경기에 사는 성년자
집	세대 구성원 모두 무주택
자산	부동산·자동차·금융자산 등에서 부채를 뺀 금액 3억 6,200만 원 이하 (청년은 본인 2억 7,600만 원 이하 + 부모 10억 3,500만 원 이하)
당첨되면	재당첨 제한 10년, 5년간 투기과열지구 등 1순위 청약 제한
특별공급	평생 1번만 받을 수 있어요

소득 기준 (도시근로자 가구당 월평균소득)

비율	3인 이하	4인
100%	753만 3,763원	880만 2,202원
130%	979만 3,892원	1,144만 2,863원
140%	1,054만 7,268원	1,232만 3,083원
200%	1,506만 7,526원	1,760만 4,404원

• 청년 특별공급은 본인 소득만 봐요. 140%인 월 533만 8,708원 이하예요.
• 2023년 3월 28일 이후 아이를 낳은 가구는 소득 기준이 10~20%p 올라가고, 자산 기준도 완화돼요.

특별공급 566세대

유형	세대	누가	청약통장	뽑는 방법
청년	106	만 19~39세 미혼, 집을 가진 적 없음	6개월·6회	가점 (소득세 5년 이상 낸 사람 30% 먼저)
신혼부부	106	혼인 7년 이내 또는 6세 이하 자녀, 예비신혼부부·한부모	6개월·6회	1·2단계 가점, 3단계 추첨
생애최초	106	세대 전원 집을 가진 적 없음, 결혼했거나 자녀 있음, 소득세 5년 이상 납부 (1인 가구 불가)	2년·24회, 저축액 600만 원 이상	추첨
신생아	248	2024.10.16 이후 태어난 자녀(태아 포함)	6개월·6회	1·2단계 가점, 3단계 추첨

• 소득 기준은 유형마다, 그리고 단계마다 달라요. 신혼부부·생애최초는 130%, 신생아는 140%가 기본이고 맞벌이는 최대 200%까지예요.

일반공급 147세대

• 1순위: 청약통장 가입 2년, 24회 이상 납입, 세대주, 최근 5년 안에 다른 집에 당첨된 적 없음
• 2순위: 통장은 있지만 1순위가 아닌 사람
• 뽑는 순서: 신생아 가구 우선 50% → 1순위 우선 30% → 나머지 추첨
• 1순위끼리 경쟁하면 3년 이상 무주택이면서 저축총액(매월 25만 원까지만 인정)이 많은 사람이 먼저예요.
• 물량의 50%는 서울에 2년 이상 산 사람이 먼저 가져가요. 접수일도 서울 2년 이상은 11/4, 그 밖에는 11/5예요.

7. 신청 전에 알아 둘 단점

• 단지 옆에 고속도로(올림픽대로·강일IC·서울양양고속도로 등)가 있어서 소음과 먼지가 있을 수 있어요. 고덕차량기지 철도 소음도 공고문에 적혀 있어요.
• 근처에 자원순환센터(폐기물 처리시설), 열병합발전소가 있어요.
• 일부 동 저층은 공공 보행통로 때문에 실내가 들여다보일 수 있어요(305·307·311·312동).
• 지상으로는 개인 차량이 다닐 수 없고, 사다리차 이사도 안 돼요.
• 시스템에어컨은 없어요. 거실·안방 에어컨 배관만 묻어 둬요.
• 동·호수는 무작위 추첨인데, 분양가는 층·향마다 달라요.

8. 일정

일정	날짜
견본주택 일반 관람	10/24(토)~10/25(일)
사전청약 당첨자 접수	10/26(월)~10/27(화)
특별공급	11/2(월) 10시 ~ 11/3(화) 17시
일반공급 1순위 (서울 2년 이상)	11/4(수) 10~17시
일반공급 1순위 (그 외 수도권)	11/5(목) 10~17시
일반공급 2순위	11/6(금) 10~17시
당첨자 발표	11/26(목) 16시 이후
서류 제출	11/30(월)~12/9(수)
계약	2027.3.22~4.2
입주	2027.5.28~7.26

9. 바로가기

할 일	사이트
SH 공고 원문	https://www.i-sh.co.kr/main/lay2/program/S1T294C295/www/brd/m_241/view.do?seq=311656
청약 신청 (SH 청약센터)	https://www.i-sh.co.kr

공고문 원문 PDF(136쪽)는 아래에서 바로 내려받을 수 있어요.

고덕강일지구 3단지 토지임대부 분양주택 입주자모집공고문.pdf

7.19MB

이 글의 기준

SH 「고덕강일지구 3단지 토지임대부 분양주택 입주자모집공고」(2026.10.16, 136쪽) 원문과 주택법 제78조·제78조의2를 2026년 10월 17일에 확인해 정리했어요. 건물값 범위는 공고문 분양가표 1,305세대를 모두 확인한 값이에요. 취득세는 공고문에 금액이 없어 지방세법 세율로 계산한 예상값이고, 등기비·국민주택채권·관리비 예치금은 금액이 없어 넣지 않았어요. 10년 뒤 매각에 대한 부분은 돈집사 개인 의견이 들어 있어요. 신청을 권유하는 글이 아닌 정보 정리 글이에요.